3月30日晚間，京東集團（9618.HK）相繼發(fā)布2則公告稱，擬分拆京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（以下簡稱“京東產(chǎn)發(fā)”）、京東工業(yè)股份有限公司（以下簡稱“京東工業(yè)”）分別于香港聯(lián)合交易所主板獨立上市。

京東產(chǎn)發(fā)IPO 數(shù)據(jù)來源：招股說明書。

據(jù)悉，目前“京東系”已有4家上市公司，分別為京東集團（2014年5月赴美上市）、達達集團（2020年6月登陸美國納斯達克上市）、京東健康（2020年12月赴港上市）以及京東物流（2021年5月掛牌港交所）。再加上此前2022年1月提交赴港IPO審批材料的京東科技以及如今遞表的京東產(chǎn)發(fā)、京東工業(yè)，京東創(chuàng)始人劉強東或很快集齊8家上市公司。

從市/估值來看，“京東系”將破萬億。據(jù)“網(wǎng)經(jīng)社”報道，截止2023年3月31日15點，京東集團市值4781億元、京東健康市值1621.92億元、京東物流市值816.82億元、德邦股份市值182億元、達達集團市值153.35億元、京東科技估值1978億元、京東產(chǎn)發(fā)估值549.42億元、京東工業(yè)估值137.35億元。整體來看，“京東系”總值超萬億元。

隨著招股說明書的公布，一直以來被外界稱為京東“獨角獸”京東產(chǎn)發(fā)也揭開了神秘面紗。

根據(jù)招股說明書披露，京東產(chǎn)發(fā)此次IPO的聯(lián)席保薦人為美銀證券、高盛、海通國際，京東集團通過其全資子公司持有京東產(chǎn)發(fā)已發(fā)行股本總額的約74.96%，擬議分拆后，京東集團將繼續(xù)分別間接持有京東產(chǎn)發(fā)50%以上的股權(quán)。

京東產(chǎn)發(fā)此次IPO募集資金將用于進一步拓展國內(nèi)的基礎設施資產(chǎn)網(wǎng)絡，重點關注核心地理位置及戰(zhàn)略物流節(jié)點；同時進一步拓展在海外市場的影響力；此外還用于客戶解決方案及服務能力，并持續(xù)建設屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)等再生能源管理等方面。

繼阿里將集團業(yè)務一拆六，并伺機尋求六個業(yè)務板塊獨立上市融資后，京東也在批量打造上市企業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)大廠分拆上市提速進行中。

專念物流園區(qū)生意經(jīng)

據(jù)公開資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)于2018年開始獨立運營，作為京東集團供應鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石，憑藉與生俱來的對商流及物流的深刻洞察及獨特的產(chǎn)業(yè)資源整合能力，在服務消費驅(qū)動的需求及促進地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型方面具有獨特優(yōu)勢。同時，京東產(chǎn)發(fā)憑借基礎設施資產(chǎn)、開發(fā)專長、服務能力及切實可行的洞察力四大核心能力，提供定制化、全面且智能的基礎設施解決方案，并在第三方物流、電子商務、制造業(yè)、零售業(yè)等新經(jīng)濟行業(yè)持續(xù)拓展客戶群。

目前京東產(chǎn)發(fā)已發(fā)展為中國和亞洲領先、增長最快的現(xiàn)代化基礎設施開發(fā)及管理平臺。

談及京東產(chǎn)發(fā)，繞不開的就是它的物流基礎設施，其中還包括京東旗下大型智能物流中心亞洲一號。值得一提的是，隨著京東產(chǎn)發(fā)于2022年7月完成了對中國物流資產(chǎn)的收購和私有化，中國物流資產(chǎn)成為京東產(chǎn)發(fā)全資子公司。

京東產(chǎn)發(fā)主要收入來源于基礎設施解決方案，對總收入的貢獻率高達93%，該部分收入包括租金收入、出售太陽能發(fā)電系統(tǒng)產(chǎn)生的太陽能所得其他增值收入以及提供管理服務的基礎設施管理費。

截至2022年底，京東產(chǎn)發(fā)在中國29個省級行政區(qū)及4個海外國家（包括越南、印度尼西亞、英國和荷蘭）開發(fā)、擁有或者管理219個物流園區(qū)，總建筑面積233.36萬平方米。此外，京東產(chǎn)發(fā)還在中國擁有13個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包含了休閑娛樂設施、綠化區(qū)、生活區(qū)，為企業(yè)提供辦公場所租賃。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，京東產(chǎn)發(fā)已竣工的現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)平均出租率超過90%，且有效租約的租期大多在5年以上。

此外，京東產(chǎn)發(fā)另涉及基金管理服務和開發(fā)服務業(yè)務。2019年2月，京東產(chǎn)發(fā)設立了第一只核心基金，京東產(chǎn)發(fā)基金資產(chǎn)管理規(guī)模從2019年底的115億元增加到2022年底253億元，基金管理服務收入由2020年的7223萬元增加到2022年的1.32億元。

據(jù)招股說明書顯示，2020年至2022年分別實現(xiàn)收入5.82億元、7.99億元和23億元，2021年和2022年增速分別為37.2%、190.3%，。再看盈利能力，2020年到2022年京東產(chǎn)發(fā)毛利率分別為39.4%、64.3%和70.6%；分別錄得年度盈利28億元、15億元和22億元，經(jīng)調(diào)整非國際財務報告準則下對應盈利分別是29億元、22億元和31億元，其中現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)公允價值收益對財務產(chǎn)生了重大影響，同期實現(xiàn)投資物業(yè)公允價值收益分別為23億元、30億元和36億元。

京東產(chǎn)發(fā)近三年主要財務數(shù)據(jù)（單位：億元） 數(shù)據(jù)來源：招股說明書。

2020年至2022年京東產(chǎn)發(fā)營業(yè)收入中來自京東集團的收入分別是4.2億元、5.52億元、11.25億元，占總收入比重分別是72.1%、69.1%及48.5%，而來自外部客戶的收入貢獻從2020年的27.9%上升到2022年的51.5%，客戶類型從京東物流等物流服務商，延伸到汽車制造商寶馬、電商平臺本來生活、零售商永輝超市和良品鋪子等。

京東產(chǎn)發(fā)近三年營收來源結(jié)構(gòu)（單位：%） 數(shù)據(jù)來源：招股說明書。

新經(jīng)濟領域現(xiàn)代化基礎設施行業(yè)前景廣闊，但市場復雜且高度分散

身處前景廣闊的新經(jīng)濟領域現(xiàn)代化基礎設施行業(yè)，已為京東產(chǎn)發(fā)上市搭建好舞臺。

近年來，中國不斷推動產(chǎn)業(yè)升級及轉(zhuǎn)型。在政府政策及消費升級的支持下，電子商務、物流、生命科學與健康、先進制造、信息技術及可再生能源等中國新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，對推動中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型及增長發(fā)揮著重要作用。因此，蓬勃發(fā)展的新經(jīng)濟帶動不斷增長的現(xiàn)代化基礎設施（主要包括物流基礎設施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心等其他基礎設施）的市場需求，并推動其快速發(fā)展。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，中國新經(jīng)濟領域現(xiàn)代化基礎設施總建筑面積達19.4億平方米，到2027年底預計將達到22.5億平方米。其中物流基礎設施在中國新經(jīng)濟領域的現(xiàn)代化基礎設施中占多數(shù)，其截至2022年底的總建筑面積約12.2億平方米，約占新經(jīng)濟領域現(xiàn)代化基礎設施總建筑面積的62.9%。

2018-2027年中國新經(jīng)濟領域現(xiàn)代化基礎設施建筑面積 數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告。

當然，中國物流基礎設施總建筑面積也很龐大。根據(jù)仲量聯(lián)行報告數(shù)據(jù)顯示，2010年至2022年中國物流基礎設施總建筑面積已由5.5億平方米增至12.2億平方米，年平均復合增長率約為6.9%，并預計2027年底將進一步增至13.5億平方米。

盡管總體規(guī)模龐大，但中國物流基礎設施人均建筑面積與發(fā)達國家相比仍存在差距。根據(jù)仲量聯(lián)行報告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底中國人均物流基礎設施為0.9平方米，顯著低于美國的3.8平方米和日本的4平方米，這也意味著中國基礎設施行業(yè)前景廣闊。

另一方面，隨著物流業(yè)的發(fā)展及升級，中國物流市場對于不斷提升的物流效率、倉儲質(zhì)量、安全及附加值服務的需求攀升，促進更多現(xiàn)代化基礎設施供應商擴大其高標倉物流基礎設施組合。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告數(shù)據(jù)顯示，中國高標倉的總建筑面積由2018年的5350萬平方米迅速增至2022年的1.07億平方米，年平均復合增長率為18.9%。按建筑面積來計，高標倉占所有物流基礎設施總建筑面積的比重由2018年的5%增至2022年的8.7%，并預計將進一步增至2027年的12.7%。

2018-2027年中國高標倉的建筑面積 數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告。

與此同時，截至2022年底，按建筑面積計，中國高標倉占所有物流基礎設施總面積的比重不足10%，顯著低于發(fā)達國家介于20%~30%的水平。由于高標倉具有高品質(zhì)及市場潛力，預計其將成為中國政策制定的重點關注領域，從而推動物流基礎設施市場的未來發(fā)展。

雖然我國新經(jīng)濟領域現(xiàn)代化基礎設施行業(yè)發(fā)展前景廣闊，但由于眾多本土和全球參與者的競爭激烈，整體市場復雜且高度分散，巨頭難覓。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，京東產(chǎn)發(fā)已積累了廣泛的現(xiàn)代基礎設施資產(chǎn)組合，總資產(chǎn)管理規(guī)模937億元人民幣，總建筑面積約2330萬平方米，按在管及開發(fā)中現(xiàn)代化基礎設施的建筑面積計，京東產(chǎn)發(fā)在亞洲新經(jīng)濟領域現(xiàn)代化基礎設施供應商中排名第3，同時在中國新經(jīng)濟領域現(xiàn)代化基礎設施供應商中排名第2。

2022年中國新經(jīng)濟領域現(xiàn)代化基礎設施供應商排名 數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告。

背后股東陣容豪華

不得不說，京東產(chǎn)發(fā)的背后財團實力不容小覷，包括高瓴、紅杉資本中國、貝萊德、Eastar等10家機構(gòu)。

據(jù)招股說明書顯示，京東產(chǎn)發(fā)成立以來共計完成兩輪融資。2021年3月，京東產(chǎn)發(fā)與聯(lián)席領投的投資人高瓴資本（Hillhouse Capital）和華平投資（Warburg Pincus）及其他投資人簽訂不可贖回A輪優(yōu)先股融資的最終協(xié)議，交易融資總額預計約7億美元；2022年3月，京東產(chǎn)發(fā)再獲華平投資、高瓴資本及另一家全球領先投資機構(gòu)共計8億美元的B輪融資。

截至招股說明書披露日，京東集團通過其全資子公司持有京東產(chǎn)發(fā)已發(fā)行股本總額的約74.96%，為其間接控股股東；此外，Hillhouse Capital、Warburg Pincus、RECO、Eastar、CPE、CCTAM Fund SPC、Sequoia Capital China、BlackRock、HINA分別持股6.47%、6.47%、4.08%、2.76%、0.68%、0.54%、0.45%，0.36%及0.27%。

京東產(chǎn)發(fā)股權(quán)結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：招股書。

擬議分拆京東產(chǎn)發(fā)完成后，京東集團將繼續(xù)間接持有京東產(chǎn)發(fā)50%以上的股權(quán)，因此，京東產(chǎn)發(fā)將仍為京東集團的子公司。

對于此次分拆上市安排，京東集團表示，“分拆將使投資者更好評估公司，專注于京東集團業(yè)務，提高京東產(chǎn)發(fā)和京東工業(yè)的價值，從而將使作為控股股東之一的京東及其股東整體受益。同時，有助于分拆后的子公司獨立進入股票和債務資本市場，提高獲取銀行信貸融資能力，同時將管理層的責任直接與其經(jīng)營表現(xiàn)相關聯(lián)，完善決策程序、加快對市場變化的響應速度及提高營運效率”。

不過，京東集團同時也提示，“擬議分拆仍需獲得港交所上市委員會批準京東產(chǎn)發(fā)股份上市及買賣、完成向中國證監(jiān)會提交的京東產(chǎn)發(fā)股份上市及發(fā)售相關備案、董事會及京東產(chǎn)發(fā)董事會及股東做出最終決定后方可作實”。

總結(jié)

分拆上市成為互聯(lián)網(wǎng)大廠的主旋律。

近日阿里巴巴集團董事會主席張勇發(fā)布全員信，宣布啟動“1+6+N”組織變革，在阿里巴巴集團之下將設立阿里云智能、淘寶天貓商業(yè)、本地生活、菜鳥、國際數(shù)字商業(yè)、大文娛等六大業(yè)務集團和多家業(yè)務公司。對此，張勇還表示，“具備條件的業(yè)務集團和公司，未來都將有獨立融資和上市的可能性”。

隨著京東集團分拆動作加速，接下來“京東系”或也將迎來上市熱潮。據(jù)網(wǎng)經(jīng)社電子商務研究中心B2B與跨境電商部高級分析師張周平表示，“對于包括京東在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)大廠來說，業(yè)務分拆能帶來的價值包括：一是獨立上市能夠讓各自業(yè)務的市場價值更高，實現(xiàn)新一輪價值發(fā)現(xiàn)；二是有利于打破業(yè)務之間相互依賴，同時促進各個業(yè)務形成獨立的盈利能力等。”

通過分拆上市，京東集團可讓旗下資產(chǎn)擁有獨立的融資渠道，降低對集團的資金依賴，并提升品牌號召力，以擴大第三方業(yè)務。但與此同時，京東集團通常會持有這些分拆業(yè)務的控制性權(quán)益，仍能通過控股來施加影響力和分享這些業(yè)務擴張的成果。

京東集團孵化獨角獸的腳步仍在繼續(xù)，在資本助力下，“京東系”版圖將進一步延伸和擴展。